小规模征收率统一成3%了，出租商铺原来按5%开票的现在怎么办？

【直接答案】直接按3%开票计税就行。2026年1月1日增值税法施行后，简易计税征收率统一为3%，小规模纳税人出租商铺不再用5%的老征收率，税负直降四成。但出租不动产不能享受“3%减按1%”，个人出租住房按3%减按1.5%，别搞混。

最近好几位手里有商铺、写字楼在出租的老板来问：“以前开票都是5%，听说今年起统一成3%了，我这票到底按几个点开？”今天一次说清。

第一，政策依据是真的，5%这档基本退出了。2026年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税法》明确，适用简易计税方法的征收率为3%，法律层面不再设5%档。随后出台的《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）做了衔接：原来按5%征收率的不动产租售等业务，原则上都归到3%。

第二，小规模出租商铺能省多少？算笔账。假设一个商铺季度含税租金30万元，原来按5%：30万÷1.05×5%≈1.43万元；现在按3%：30万÷1.03×3%≈0.87万元，一个季度少缴约5600元，一年下来省2.2万元左右。征收率降两个点，税负直接降了约四成，这是实打实的减税。

第三，三个最容易搞错的点。一是出租不动产不适用“3%减按1%”——那个优惠明确把销售、出租不动产和转让土地使用权排除在外了，别顺手按1%申报，那是少缴税款；二是小规模月销售额10万元以下免征增值税的现行优惠还能享受，一次性收了一年租金的，可以在租赁期内分摊，分摊后月租金不超10万的部分照样免税（开专票的部分不免）；三是个人出租住房，现在是按3%征收率减按1.5%计算，跟商铺口径不一样。

第四，一般纳税人有个过渡期口子。按2026年第10号公告，出租2016年4月30日前取得的不动产，一般纳税人在2026年至2027年过渡期内仍可选择按5%简易计税。要注意选择简易计税后36个月内不能变更，选之前先算清楚哪头划算；2016年5月1日以后取得的不动产，只能按一般计税9%。

第五，实操上提醒三件事。一是按纳税义务发生时间划分：2025年底前已经收款、开了5%发票的，不用回头改，属于当期的按新口径来就行；二是今年起开票征收率栏记得选3%，万一误开了5%，要红冲后换开；三是千万别为了再省点，把房租拆成“物业费”“管理费”走账——租赁合同备案、发票数据和申报收入在金税系统里是互相比对的，租金明显偏低会被核定补税，还加收每天万分之五的滞纳金。该享的降率红利一分不少拿，不该动的脑筋别动。